In de Griekse oudheid was de agora het openbare plein, dat bepalend was voor het leven in de stad.

De invulling die het Resort urbain Agora in Louvain-la-Neuve aan die bestemming en rol wil geven, gaat verder dan zijn naam suggereert.

Thibault Van Dieren, algemeen directeur van Eckelmans Immobilier, praat met ons over dit gedurfde project. 

Midden in het centrum van Louvain-la-Neuve is in september 2015 begonnen met een omvangrijk bouwproject. De fundamenten van het Resort urbain Agora zijn al gestort. Op de plek waar nu slechts een groot gat te zien is, verrijst op termijn, dat wil zeggen in 2018, het eerste geïntegreerde, stedelijke complex van België met hotelkamers en wooneenheden in de duurdere prijsklasse. Dit uitgesproken moderne en baanbrekende project op basis van een toegankelijk serviceaanbod is een initiatief van de groep Eckelmans Immobilier.

Aan de start van de werkzaamheden ging een lange projectontwikkeling in voorzichtige stappen vooraf. We gaan terug naar 2007. Eckelmans Immobilier, dat als specialist op het gebied van studentenhuisvesting bekend is met de situatie in Louvain-la-Neuve, stelt het universiteitsbestuur voor om een vernieuwend huisvestingsproject voor senioren te ontwikkelen. In de stad is er wel vraag maar vrijwel geen aanbod op dat gebied. Hoewel de Université Catholique de Louvain (UCL) interesse heeft, geeft ze alleen toestemming als tegelijkertijd een voordelig tweesterrenhotel wordt gebouwd voor klanten uit met name de universitaire wereld. Met andere woorden, comfortabele en praktische accommodatie voor haar onderzoekers en gasten, want ook die ontbreekt in het stadscentrum. 

Opgescheept met een hotel

Projectontwikkelaar Eckelmans is geen hotelhouder, maar gaat toch akkoord. “We waren toen zo naïef om te denken dat we een totaalproject konden ontwikkelen. Daarin zouden we een hotel opnemen, dat we na de oplevering zouden verkopen”, legt Thibault Van Dieren uit. Nadat de eerste contacten met een aantal internationale hotelketens zijn gelegd, beseft Eckelmans Immobilier dat de hotelbranche niet meer in vastgoed investeert. Hotelbedrijven presenteren zich als managers, maar kopen geen gebouwen meer. “Dat was een tegenvaller voor ons. Wij zijn geen hotelhouders, dus wat konden we met een hotel? Naast het feit dat hotelbedrijven niet in vastgoed investeren, willen ze ook het personeel niet meer zelf in dienst nemen.” Daarmee dient zich het eerste probleem aan.

Het tweede probleem is de seniorenhuisvesting. Eckelmans Immobilier betreedt een markt waarmee men weinig bekend is. In het begin overweegt de projectontwikkelaar om een centrum te bouwen dat medische diensten levert, maar dat concept bestaat al in de regio en lijkt te veel op een traditioneel bejaardencentrum. “Zodra het om medische zorg gaat, gelden bovendien strenge wettelijke eisen en dat was niet wat we in gedachten hadden. We wilden een klantenkring van actieve senioren bereiken. De achterliggende gedachte was om een modern centrum voor zelfstandige senioren te bouwen, die van dagelijkse voorzieningen en diensten gebruik zouden maken.”

Het derde probleem is dat de UCL besluit om een jeugdherberg in de stad te vestigen. Dit nieuwe gegeven brengt het project opnieuw aan het wankelen. “Voor ons was het uitgesloten om door te gaan met een tweesterrenhotel. Jeugdherbergen zijn niet meer zoals vroeger, want tegenwoordig bieden ze leuke en goede accommodatie. Maar twee aanbieders van vergelijkbare accommodatie, dat is dodelijk in een stadje als Louvain-la-Neuve.” Om de bij voorbaat verloren concurrentiestrijd te vermijden, voegt Eckelmans Immobilier extra sterren aan zijn toekomstige hotelcomplex toe. De vastgoedgroep richt zich bovendien meer op zakelijke klanten, die talrijk zijn door de aanwezigheid van bedrijventerreinen en onderzoekscentra in de universiteitsstad en het nabijgelegen Waver. Drie problemen en drie vragen, die Eckelmans in een kans en een creatief voordeel ombuigt. 

 ©Eckelmans Immobilier

Uitbreiding van het voetgangersgebied 

Terug naar het universiteitsbestuur van Louvain-la- Neuve. Eckelmans Immobilier stemt in met de voorafgaande voorwaarde om een terrein te verkrijgen (het bouwen van een hotel naast seniorenhuisvesting) als dat voldoende uitgestrekt is om een ambitieus en rendabel vastgoedproject te ontwikkelen. De UCL is de projectontwikkelaar gunstig gezind en kent hem een terrein van 30.000 m2 tussen het meer, de Aula Magna en de Grand-Place toe, daar waar de betonplaat nog niet af is. Het hele voetgangersgebied in het centrum van Louvainla- Neuve bevindt zich namelijk op een plaat met parkeergarages eronder, die via liften toegankelijk zijn. De verlenging van die plaat staat al heel lang gepland en wachtte als het ware op een project als dit. Nu de plaats en de omvang van het project vastliggen, tekent zich het idee van een ‘urban resort’ af. Een originele vorm van onderdak, bestaande uit een tweeledige hotelstructuur (drie en vier sterren) en een groter wooncomplex (traditionele en seniorenappartementen) met een gemeenschappelijk serviceaanbod.

Belgisch en bekwaam 

“Als vastgoedbedrijf in Louvain-la-Neuve beseften we dat er een mogelijkheid was om verblijfsaccommodatie voor middellange en lange duur te ontwikkelen en dat in Waals-Brabant bijna geen professioneel aanbod op dit gebied bestond. In 2011 hebben we een stuk of tien ingerichte flats opgeleverd, die voor periodes van vijftien dagen tot een jaar werden verhuurd”, vervolgt de algemeen directeur. Alle flats worden snel verhuurd en zitten altijd vol. Op basis daarvan wordt het aanbod van het hotelcomplex, dat oorspronkelijk uitging van één driesterrenhotel, uitgebreid met een viersterren-appartementenhotel. En het beheer van het hotelcomplex Martin’s Agora wordt toevertrouwd aan de Belgische groep Martin’s Hotels. “We bespeurden aan hun kant een oprechte interesse voor het project. John Martin, die sinds 2014 bij het project betrokken is, kent Louvain-la-Neuve zelf heel goed en wilde er altijd al een hotel openen, hoewel de gelegenheid zich nooit heeft voorgedaan. Net als wij is Martin’s Hotels een Belgisch familiebedrijf.” Ook voor hen is het belangrijk om een lokaal project te verdedigen waarvoor ze hun geloofwaardigheid op het spel zetten. “Wij waardeerden hun meegaandheid in de benadering van het project. We vroegen hun niet alleen om een hotel te runnen – dat is hun vak – maar ook om service te leveren. Martin’s Hotels was de enige hotelketen die ja zei.” Martin’s Agora wordt het eerste stedelijke hotelcomplex. “In de regio is er één hotel dat belangrijker is, namelijk Dolce La Hulpe, maar dat is geen stadshotel. Ons project heeft juist zo’n sterke positionering doordat het midden in de stad ligt” De exploitatie- en investeringsmaatschappij Agora Hospitality, die voor de gelegenheid is opgericht en door Thibault Van Dieren wordt geleid, zorgt voor de financiering van het hotel en zijn dienstverlening, terwijl het commerciële en operationele management aan Martin’s Hotels is toevertrouwd. 

Toegankelijk voor de stad 

Het creatieve proces nadert zijn einde. Na tien jaar van intens nadenken heeft Resort urbain Agora eindelijk gestalte gekregen: een multifunctioneel project, dat een hotel‑ en een wooncomplex omvat. Beide complexen profiteren van hoogwaardige diensten (inbegrepen in de servicekosten van de huurappartementen voor senioren of op afnamebasis voor de eigenaren van de koopappartementen), zoals een conciërgeservice, lobby, restaurant, wijnbar, City Spa en mobiliteitsaanbod.

Het project moet vooral ook voorkomen dat het resort een veilige muur om zijn bewoners vormt. Hoewel ze een tuin voor privégebruik hebben gepland, willen de ontwerpers dat de diensten toegankelijk zijn voor het grote publiek. “Vooral geen getto! In de eerste plaats om economische redenen. De service-infrastructuur en ‑exploitatie kost veel geld, dat de huurders of hotelgasten niet alleen kunnen opbrengen. Het zou bovendien niet passen bij de mentaliteit van Louvain-la-Neuve!” Het is de bedoeling dat de dienstverlening van het resort zich ook op klanten van buiten richt. “Wij willen dat onze bewoners en gasten eten, sporten en zich ontspannen in het gezelschap van zakenmensen, studenten en toeristen”, voegt Thibault Van Dieren eraan toe. Eckelmans Immobilier neemt de verantwoordelijkheid op zich om generaties en functies bijeen te brengen. 

 ©Eckelmans Immobilier

Design en personalisering 

Een andere troef van het project is dat vanaf de eerste tekeningen wordt samengewerkt met de binnenhuisarchitecten van Kyo-Co. De seniorenappartementen (merendeels gekocht door investeerders en verhuurd door bemiddeling van Eckelmans Immobilier) hebben relatief hoge huurprijzen vanwege de geleverde service. De afwerking en kwaliteit van het interieur moeten dus zeer goed zijn. De appartementen met een oppervlakte van 60 tot 80 m2 grenzen aan een terras en zijn van tevoren ingericht, maar er is voor gezorgd dat de bejaarde huurders een plekje kunnen vinden voor persoonlijke meubels waar ze aan gehecht zijn. “Voor de koopappartementen (bewoning door de eigenaar) geldt het omgekeerde, want die zijn volledig personaliseerbaar.” 

www.agora-resort.net

www.eckelmans.net

 DUURZAME WIJKEN 

Het Resort urbain Agora past in het kader van het referentiesysteem ‘Duurzame wijken’ van het Waals Gewest. Dat is gebaseerd op vijf thema’s, waarvoor 25 criteria zijn opgesteld. Een wijk sluit aan bij de ontwikkelingsmethode voor een ‘duurzame wijk’ als aan minstens 20 van de 25 criteria van het referentiesysteem wordt voldaan. Daartoe behoren de voorwaarde ten aanzien van de ligging van de wijk (er moet worden voldaan aan minstens twee van de eerste drie criteria, te weten treinverbinding, bus-, tram- en metroverbinding en functionele gemengdheid) en de vijf criteria die als essentieel worden beschouwd (te weten dichtheid, gemeenschappelijke muren, groene ruimtes, verbindingen van de wijk en gemengdheid van de woningen).

www.wallonie.be

 HET PROJECT IN CIJFERS 

GOED OM TE WETEN 

Een bijzonderheid in Louvain-la-Neuve is dat de universiteit alle terreinen in eigendom heeft. Ze verkoopt deze terreinen nooit, maar geeft ze in erfpacht (maximaal 99 jaar). Een fundamenteel gegeven, waaraan niemand kan ontkomen. De universiteit is heer en meester over alles wat er in de stad gebeurt en wanneer een terrein wordt afgestaan, moet daar een goede reden voor zijn. Om grond in erfpacht te krijgen, is toestemming van de universiteit onvermijdelijk. Het gevolg is dat Louvain-la-Neuve zich homogeen ontwikkelt, omdat de UCL een samenhangende stedenbouwkundige toekomstvisie heeft. Een voordeel voor de stad, maar een uitdaging voor projectontwikkelaars. 

BIO EXPRESS